8 דירות ב-5 שנים: הכישלון ששינה את ברצלונה
- צוות המחקר והאנליזה | Relevant
- 28 באוג׳ 2024
- זמן קריאה 2 דקות
איך ניסיון פופוליסטי להוריד את מחירי הדיור בברצלונה הוביל להתרסקות של 95% בהתחלות הבנייה? צלילה לנתונים המדהימים שחשף ראש העיר חאומה קולבוני, ומה המשמעות האמיתית עבור משקיעי הנדל"ן בעיר.
לפעמים, כוונות טובות של פוליטיקאים יוצרות את התוצאה ההפוכה בדיוק. בברצלונה, הניסוי החברתי של העשור האחרון הסתיים בנתון שקשה להאמין לו: מתוך ציפייה למאות יחידות דיור בשנה, נבנו בפועל רק 8 יחידות דיור בר-השגה במשך חמש שנים. כפי שאסף לבנת מציין לעיתים קרובות: "אנחנו לא קונים דירות; אנחנו קונים יעדים פיננסיים המבוססים על נתונים הנדסיים" – והנתונים בברצלונה זועקים כעת "מחסור".
הכרוניקה של קריסת ענף היזמות
בשנת 2018 הציגה ראשת העיר הקודמת, אדה קולאו, מדיניות שחייבה יזמים להקדיש 30% מכל פרויקט (מעל 600 מ"ר) לדיור סוציאלי. על הנייר, זה נשמע נהדר. בפועל? זה היה גזר דין מוות להתחלות הבנייה בעיר.
המספרים מדברים בעד עצמם:
הציפייה: 334 יחידות דיור בר-השגה מדי שנה.
המציאות: 93 אישורים בלבד הונפקו ב-5 שנים, ורק 8 יחידות הושלמו בפועל.
התרסקות ההיצע: ממוצע התחלות הבנייה צנח מ-1,100 יחידות בשנה ל-60 בלבד. ירידה של 95%.
השפעה ישירה על שוק השכירות והמחירים
כאשר ההיצע קופא והביקוש לעיר בינלאומית כמו ברצלונה ממשיך לעלות, התוצאה היא בלתי נמנעת: מחירי השכירות בעיר זינקו ב-31%. המחסור החמור בדירות חדשות יוצר לחץ אדיר על השוק הקיים, מה שמעלה את ערך הנכסים הקיימים והופך כל היתר בנייה חדש ל"יהלום" נדיר.
ראש העיר הנוכחי, חאומה קולבוני, כבר הכריז על שינוי כיוון. העירייה בוחנת כעת חלופות כמו תרומה כספית לקרן דיור במקום חובת הבנייה בפרויקט עצמו, מתוך הבנה שהמודל הקודם פשוט "תקע" את העיר.
המודל ההנדסי לניהול סיכונים (Risk-R) בברצלונה
בבית ההשקעות Relevant, אנו מנתחים שווקים לפי עקרון ניהול הסיכונים השמרני. המצב בברצלונה הוא דוגמה קלאסית לכך שרגולציה חונקת מייצרת הזדמנות למשקיעים שכבר נמצאים בפנים או לכאלו שיודעים לזהות את נקודת המפנה שבה הרגולציה משתחררת.
כפי שחזינו בכתבה "אפס התחלות בנייה בברצלונה בשנתיים", המציאות עלתה על כל תחזית. המשקיע המתוחכם מבין שדווקא כשהעגורנים נעצרים, נבנה הפוטנציאל הגדול ביותר לעליית ערך עתידית.
Expert Verdict
המקרה של ברצלונה מוכיח כי התערבות אגרסיבית בשוק הנדל"ן מובילה לעצירת היצע ולעליית מחירים חדה. עבור משקיעי נדל"ן בחו"ל, מדובר בשיעור חשוב בבחינת מדיניות עירונית כחלק מתהליך ה-Due Diligence. אנו מעריכים כי צמצום התחלות הבנייה בברצלונה ימשיך לדחוף את מחירי השכירות והנכסים כלפי מעלה בטווח הקצר והבינוני, מה שהופך נכסים קיימים בעיר לנכסים אסטרטגיים בתיק השקעות אלטרנטיבי.
מעוניינים שהשקעות הנדל"ן שלכם ישארו רלוונטיות?
הצטרפו לקהילת המשקיעים שלנו וקבלו עדכונים וגישה להזדמנויות השקעה לפני כולם:
מחפשים את השקעת הנדל"ן הבא שלכם?
