"משולש הערך": הנוסחה ההנדסית למקסום רווחים בנדל"ן
- אסף לבנת
- 30 במאי 2023
- זמן קריאה 2 דקות
לצפייה בראיון המלא עם אסף לבנת ביוטיוב >> לחצו כאן
בבואו של משקיע ממוצע למשרד מכירות, לעיתים קרובות החלטת הקנייה מסתובבת סביב נתון אחד בלבד: מרכיב ה"תשואה השוטפת". זוהי הטעות הגדולה ביותר של משקיעים לא מיומנים. הרדיפה אחר מספרים גבוהים על הנייר היא בדיוק הסיבה שישראלים רבים מוצאים עצמם מושקעים בשכונות עוני מסוכנות, המהוות השקעה בסיכון גבוה במיוחד
כפי שמומחי Relevant מדגישים: ביקשתם תשואה גבוהה – קיבלתם. אולי רכשתם בית בפילדלפיה עם תשואה פנומנלית של 11% נטו, אך מה קורה כשיורים על הנכס והדייר בורח? כאן נכנס לתמונה המודל ההנדסי לניהול סיכונים (Risk-R).
מהו משולש הערך?
משולש הערך בנדל"ן הוא מודל אסטרטגי המייצג את סך הרווחים המצרפי שניתן להפיק מהשקעת נדל"ן חכמה. במקום להסתכל רק על השכירות החודשית, אנו שואפים למקסם את שלושת הקדקודים:
רווח יזמי אקטיבי: הצעד שתלוי רק בנו – פעולות השבחה המעלות את ערך הנכס ללא קשר לשוק.
רווח פסיבי מעליית ערך (שעון הנדל"ן): ניצול מגמות מאקרו-כלכליות ועליית מחירי השוק לאורך זמן.
רווח מתשואה שוטפת: דמי השכירות המשולמים מדי חודש.
ניתוח מקרה: הכוח של התשואה המצרפית
כדי לסבר את האוזן, נבחן עסקת נדל"ן בחיפה (על פי נתוני אתר מדלן) .
עליית ערך השוק: בשנת 2014, ללא כל מגע יד אדם, מחיר דירה שנרכשה ב-2010 זינק ב-68%.
הרווח היזמי (הערך המוסף): ביצוע בדיקת נאותות הנדסית והשבחה חכמה (כמו מטבח חדש ושינוי חלל) ייצרו רווח יזמי של כ-20% נוספים.
התשואה השוטפת: בחישוב של 4 שנים, השכירות הכניסה כ-24% מההשקעה המקורית.
בניתוח לאחור, אנו רואים כי מרכיב התשואה השוטפת היה למעשה הנמוך ביותר מבין מרכיבי הרווח (רק 19% מסך הרווח המצרפי).
למה תשואה היא לא המדד החשוב ביותר?
תשואה היא מדד השוואתי פשוט, אך כפי שאסף לבנת מציין תמיד: "תשואה גבוהה מעידה לעיתים קרובות על סיכון גבוה". השוק האולטימטיבי הוא כזה שמאפשר ליהנות מכל שלושת הקדקודים של המשולש בו-זמנית.
ניהול תיק השקעות אלטרנטיבי דורש זיהוי של שווקים עם פוטנציאל עליית ערך גבוה יחד עם יכולת ביצוע יזמית בשטח.
Expert Verdict
השקעה חכמה בנדל"ן אינה רדיפה אחרי אחוזים בטבלאות אקסל, אלא יישום של המודל ההנדסי לניהול סיכונים. כדי למקסם את ההון שלכם, עליכם לבחון את התשואה המצרפית – השילוב שבין רווח יזמי, עליית ערך ותשואה שוטפת. זכרו: התזמון (שעון הנדל"ן) והיכולת להשביח את הנכס אקטיבית הם אלו שיפרידו בין השקעה ממוצעת להצלחה פיננסית יוצאת דופן
מעוניינים שהשקעות הנדל"ן שלכם ישארו רלוונטיות?
הצטרפו לקהילת המשקיעים שלנו וקבלו עדכונים וגישה להזדמנויות השקעה לפני כולם:
מחפשים את השקעת הנדל"ן הבא שלכם?
