האקסל שלכם משקר אם לא בדקתם את מדד העוינות הפוליטית להשקעות נדל"ן
- אסף לבנת
- לפני 3 ימים
- זמן קריאה 3 דקות
מס רכישה שמזנק ב-60%. איסור קנייה גורף לזרים עד שנת 2027. ביטול רישיונות אירוח AIRBNB בערים שלמות. זה לא תסריט בלהות רחוק - זו המציאות של השקעות נדל"ן בחו"ל בשנת 2026. בשנים האחרונות אנחנו עדים לשינויי מגמה במדינות רבות בחו"ל. מדינות שעברו ממשיכה של כסף זר בכמויות אדירות לחסימות אגרסיביות כלפי משקיעים זרים לטובת שימור השוק המקומי. אז אם אתם עדיין בוחרים השקעה רק לפי טבלת תשואה צפויה, אתם מתעלמים מנתון קריטי שעשוי להשפיע על ההשקעות שלכם. נתון זה נקרא "פרוטקציוניזם נדל"ני.
מה זה בעצם פרוטקציוניזם נדל"ני?
המונח מורכב מהמילה פרוטקשן שמשמעותה הגנה. בכלכלה מדובר על מדיניות שנועדה להגן על השוק המקומי מפני חדירה של גורמים חיצוניים. בנדל"ן של שנת 2026 זה אומר שהממשלות מקימות חומות כדי להגן על הבוחרים המקומיים מפני עליית מחירים. הן עושות זאת על ידי הפיכת המשקיע הזר למטרה נוחה.
המהפך ממדינות שטיח אדום למדינות מבצר
בעשור הקודם נחשפנו כמשקיעים ממשלות שנלחמו על הכסף שלנו עם הטבות מס ותוכניות ויזת זהב אגרסיביות. אך במיקומים רבים המגמה התהפכה. הבוחר המקומי דורש קורת גג והמשקיע הזר נתפס כגורם שמפריע לכך.
בבית ההשקעות רלוונט אנחנו מגדירים זאת כמעבר מהשקעה מבוססת מיקום להשקעה מבוססת מדיניות. לפני שאתם רוכשים נכס עליכם להבין באיזו קטגוריה המדינה נמצאת:
ממבצר שמור שנמנע ממשקיעים זרים ועד שער פתוח - המפה החדשה של השקעות הנדל"ן בעולם
מדינות המבצר.
דלת נעולה או מיסוי חוסם. מדינות אלו החליטו להגן על השוק המקומי על ידי הרחקת הון זר באופן אגרסיבי.
קנדה: איסור גורף על רכישת נדל"ן למגורים על ידי זרים עד ינואר 2027. בנוסף הוטל מס ספקולציה בגובה 25 אחוזים באזורים מבוקשים.
אוסטרליה: חסימה מוחלטת של רכישת דירות קיימות על ידי זרים עד מרץ 2027. הממשלה מאפשרת רכישת דירות בבנייה חדשה בלבד כדי להגדיל את ההיצע.
ספרד (בברצלונה): הממשלה המקומית הודיעה על ביטול כל 10,000 הרישיונות להשכרה קצרת טווח עד שנת 2028 כדי להחזיר דירות לשוק המגורים המקומי.
ישראל. פרוטקציוניזם פנימי. המדינה נלחמת במשקיע הישראלי ובמשקיעים זרים באמצעות מס רכישה גבוה של 8% במטרה לפנות דירות לזוגות צעירים.
מדינות הסלקציה.
קבלת פנים בתנאים מחמירים. מדינות אלו עדיין מקבלות זרים אך העלו משמעותית את רף הכניסה.
יוון: רף הכניסה לוויזת הזהב באזורי הביקוש כמו אתונה וסלוניקי זינק ל-800,000 אירו.
פורטוגל: סיום משטר המס המקל למשקיעים פסיביים וביטול מסלול הנדל"ן למגורים לקבלת ויזת זהב.
אנגליה: אין חסימה רשמית אך רגולציית אנרגיה מחמירה תחייב משקיעים להשקיע הון רב בשיפוץ נכסים עד שנת 2030 אחרת לא יוכלו להשכירם.
מדינות השער הפתוח.
איפה ההון עדיין רצוי? מדינות אלו ממשיכות לראות בעיר כעסק ומעודדות כניסת משקיעים כל עוד הם תורמים לפיתוח השוק.
קפריסין: ממשיכה להציע מסלולים נוחים יחסית להשקעה ותושבות.
רומניה: שוק שנותר פתוח עם רגולציה מקלה יחסית כלפי חוץ.
איחוד האמירויות בדובאי: מודל של עידוד השקעות זרות מאסיביות עם מינימום מגבלות.
ארהב: מציעה הטבות מס פדרליות דרך תוכנית אזורי הזדמנות למשקיעים שמפתחים אזורים מוחלשים.
להקדים תרופה למכה: איך מזהים אזור שעשוי להיות מסוכן בעתיד למשקיעים זרים
כפי שאסף לבנת מציין לעיתים קרובות. אנחנו לא קונים דירות. אנחנו קונים יעדים פיננסיים מבוססי נתונים. כדי להגן על פיזור הסיכונים בתיק ההשקעות שלכם עליכם לבחון קריטריונים לרגולציה מתקרבת. או במילים אחרות סימנים בהם אנחנו משתמשים כדי לזהות סיכונים מתקרבים.
יחס שכר דיור שבור: כאשר מחיר דירה גבוה פי 15 עד 20 מהשכר השנתי המקומי.
רוויית דירות נופש: שיעור גבוה מ-5% במרכז העיר. זהו מספר אצבע שנראה כמו נקודה שבה שוק התיירות עושה מספיק "רעש" כך שהוא מייצר השפעה על חווית המגורים המקומית ומהווה פעמים רבות לקו האדום של העיריות.
שנת בחירות קרבה: פוליטיקאים נוטים להשתמש בנדל"ן כנושא קמפיין פופוליסטי נגד זרים בדגש על מקומות הסובלים מעליות מחירים מהירות בעקבות כניסת זרים ומחסור בהיצע.
הפרצה ברגולציה – מקומות בהם מחפשים אחר כסף ופיתוח בסגנון התחדשות עירונית ויזמות
ככלל, מדינות לא חוסמות משקיעים שפותרים להן בעיות. בעוד שקניית דירה מוכנה הופכת לנטל פוליטי. השקעה בפרויקטים של חידוש (מה שנקרא אצלנו: התחדשות עירונית) או הסבת נכסים מסחריים למגורים נותרת מסלול בטוח עם הטבות מס. זהו המקום שבו האינטרס של המדינה והמשקיע נפגשים.
להעמקה נוספת מפת הדרכים הגלובלית 2026
למי שרוצה לצלול לנתונים המלאים ולמפות הרגולציה המפורטות. ניתן לעיין במצגת המלאה כאן:
Expert Verdict
בשנת 2026 השקעות נדל"ן בטוחות אינן נמדדות רק במיקום הגיאוגרפי אלא גם "במדד העוינות הפוליטית" אותו נרצה לבחון כחלק מהחלטת ההשקעה שלנו. האווירה הפוליטית במדינת היעד חייבת להיות חלק מבדיקת נאותות כלכלית והנדסית. בבית ההשקעות נדלן Relevnat מיישמים את המודל ההנדסי להשקעות כדי להבטיח שהנכס שלכם נמצא בצד הנכון של המדיניות הממשלתית. אנו עושים זאת תוך ניצול כוח קנייה קבוצתי להפחתת עלויות וסיכונים.
מעוניינים שהשקעות הנדל"ן שלכם ישארו רלוונטיות?
הצטרפו לקהילת המשקיעים שלנו וקבלו עדכונים וגישה להזדמנויות השקעה לפני כולם:
מחפשים את השקעת הנדל"ן הבא שלכם?
