נדל"ן בספרד: המדינה שמשלמת לכם לקנות

בזמן שחלק גדול מהעולם המערבי צועד לכיוון של כלכלת שכירות, שוק הדיור הספרדי מספר סיפור הפוך לגמרי. אם תהיתם פעם למה השקעות נדל"ן בספרד נחשבות לאפיק יציב ורווחי כל כך, התשובה אינה טמונה רק בטמפרמנט המקומי, אלא במדיניות ממשלתית עקבית שמעדיפה בעלות על פני שכירות.

ניתוח מגמות בשוק הספרדי: הפער בין בעלות לשכירות בערים המרכזיות מייצר הזדמנות למשקיעים הפועלים לפי המודל ההנדסי.

מה ההבדל בין שוק הנדל"ן בספרד לגרמניה וארה"ב?

הנתונים של הבנק הלאומי של ספרד (BANCO DE ESPANA) חושפים תמונה מרתקת: בשנת 2007, שוק השכירות הספרדי היווה רק 11% מהשוק (כלומר, 89% מהנכסים היו בבעלות פרטית). לשם השוואה, באותן שנים שוק השכירות בגרמניה עמד על כ-60%, ובאיחוד האירופי כולו על כ-29%.

מדיניות זו נובעת מסובסידיות ממשלתיות לרכישת בתים ותמריצי מיסוי ייחודיים לרוכשים, שהפכו את ספרד לאחת הכלכלות המעודדות ביותר לבעלות על נדל"ן במערב.

איך עושים מזה כסף? הפער שבין "תרבות נכס" למחסור בשכירות

המדיניות ההיסטורית יצרה "תרבות נכס" (Property Culture) – העדפה חברתית וכלכלית מובהקת לקנייה. אבל כאן טמונה ההזדמנות הגדולה למשקיעים:

• עליית מחירי השכירות: המחסור החריף בהיצע השכירות, במיוחד בערים כמו ברצלונה ומדריד, הוביל לזינוק במחירים.

• הגירה חיובית: הביקוש למגורים בערים הגדולות גדל, אך ההיצע נותר מוגבל, מה שמעלה הן את התשואה והן את ערך הנכס.

• תמריצים לחברות: כיום, הממשלה אף מעניקה הטבות לחברות המחזיקות מעל 8 נכסים להשכרה, בניסיון לאזן את המחסור שיצרה המדיניות הישנה.

  
  

המודל ההנדסי: איך Relevant מנצלת את הפער?

לפי אסף לבנת, מייסד Relevant: "אנחנו לא קונים דירות; אנחנו קונים מטרות פיננסיות המבוססות על נתונים הנדסיים". הבנת השוק היא רק הצעד הראשון. כדי לייצר השקעות נדל"ן בטוחות, אנו מיישמים את המודל ההנדסי לניהול סיכונים (Risk-R):

1. בדיקת נאותות הנדסית: אימות איכות הבנייה והפוטנציאל התכנוני בשטח.

2. כוח קנייה קבוצתי: השגת תנאים מועדפים שמשקיע פרטי אינו יכול להשיג לבדו.

3. פיזור סיכונים: בניית תיק השקעות אלטרנטיבי המגן מפני אינפלציה ומספק השלמה לפנסיה.

   
   

Expert Verdict 

השקעות נדל"ן בספרד נהנות מרוח גבית של מדיניות ממשלתית המעודדת בעלות על נכסים. השילוב בין תמריצי מס לרוכשים לבין מחסור מבני בדירות להשכרה בערים המרכזיות, יוצר יחס סיכון-סיכוי אופטימלי. עם זאת, הצלחה בשוק זה דורשת יותר מהבנה תיאורטית – היא מחייבת "בדיקת נאותות הנדסית" וגישה מוסדית לניהול הנכס, כפי שמיושם במודל של Relevant.