0.3% דירות פנויות: האנומליה הנדל"נית שהופכת את ברלין להזדמנות של 2025
- צוות המחקר והאנליזה | Relevant
- 19 בינו׳
- זמן קריאה 2 דקות
עודכן: 20 בינו׳
שוק הנדל"ן בברלין כבר מזמן אינו ה"קוטג' של הישראלים" כפי שהיה ב-2015. המודל הישן של רכישת בניין מתפורר, שיפוץ קוסמטי ופרצלציה כבר אינו רלוונטי למציאות הנוכחית. כיום, אנחנו מזהים אנומליה בשוק שנוצרה משילוב קיצוני בין כשל שוק (חוסר היצע) להזדמנות (ירידה בהתחלות בנייה), והכסף החכם זז לעבר המודל החדש: ה-Neubau (בנייה חדשה).
הנתונים שאי אפשר להתווכח איתם
הבסיס לכל החלטה רציונלית בברלין נעוץ במספרים המשקפים ביקוש קשיח אל מול חוסר חסר תקדים:
שיעור הדירות הריקות (Vacancy Rate): הנתון המנצח עומד על כ-0.3% בלבד. "0.3% דירות פנויות זה לא נתון נדל"ני, זה נתון של משבר הומניטרי כמעט," מסביר אסף לבנת, מייסד Relevant. המשמעות היא תפוסה מלאה תמידית ללא חשש מ"דירה עומדת".
הביקוש (Demand): למרות מאזן ילודה שלילי, הגירה חיובית של הייטקיסטים, סטודנטים ופליטים דוחפת את האוכלוסייה לכיוון 4 מיליון תושבים.
החוסר (Supply): נכון להיום, חסרות בעיר למעלה מ-100,000 דירות ביחס לצרכים הנוכחיים.
עצירת הבנייה: היתרי הבנייה צנחו בכ-40% בשנתיים האחרונות, מה שמבטיח שהמחסור שאנו רואים היום הוא רק ה"פרומו" למשבר של שלוש השנים הבאות.
מודל ההשקעה בדירות החדשות בברלין: נטרול סיכונים ורגולציה
משקיע חכם בודק את הסיכון לפני התשואה, ובברלין, הסיכון הגדול ביותר הוא הרגולציה. הדרך לנטרל סיכון זה היא דרך הבנייה החדשה (Neubau), המוחרגת מהרגולציה ומהקפאת השכירויות כדי לעודד יזמים לבנות.
במקום לחפש "חלום", אנחנו מציעים פתרון למחסור באמצעות רכישה מיזמים חזקים בפרויקטים חדשים באזורי ביקוש קשיח, כמו ליכטנברג או טרפטוב-קפניק, שבהם הצמיחה הדמוגרפית גבוהה מהממוצע.
היתרון היחסי של Relevant
אנחנו מייצרים פשטות בתוך שוק מורכב באמצעות שלושה מנופים ייחודיים:
כוח קנייה קבוצתי: במקום להילחם לבד מול יזם גרמני, המשקיעים שלנו מגיעים כגוף אחד ומשיגים תנאים של "משקיע מוסדי".
תקני KfW ירוקים: רכישת בנייה חדשה בתקנים ירוקים מאפשרת גישה לתמריצים ממשלתיים ומימון זול – כסף שנמצא "על הרצפה" ואינו נגיש למשקיעי יד-שנייה.
ניהול בירוקרטיה: אנחנו מגשרים על הפער מול הבירוקרטיה הגרמנית, שבדרך כלל חוסמת משקיעים פרטיים קטנים.
