הזדמנות למשקיעים או סיבוב של משווקים? למה החלטנו לחזור דווקא לברלין

מאת: אסף לבנת, מייסד בית ההשקעות Relevant

בעולם השקעות הנדל"ן, הזיכרון הקולקטיבי הוא לעיתים קצר מדי. לפני כעשור, ברלין הייתה ה"מכה" של המשקיעים הישראלים. לאחר מכן, הגיעו שינויי רגולציה, אי-ודאות פוליטית ונהירה המונית לשווקים חדשים כמו יוון וקפריסין. רבים הכריזו על ברלין כ"שוק גמור".

אבל כמי שפעיל בשוק משנת 2006, למדתי שהזדמנויות אמיתיות לא נמצאות איפה שכולם צועקים, אלא איפה שהמספרים מתחילים להסתדר מחדש. ב-Relevant, אנחנו בוחנים שווקים לפי מודל Risk/Reward Ratio קשיח. כשבחנו את ברלין מודל 2026, גילינו מציאות שונה לחלוטין מהתדמית שלה בחוץ.

הנתונים שאי אפשר להתעלם מהם

חזרה לשוק לא קורית בגלל תחושת בטן, אלא בגלל שינויים במאקרו.

הנה שלושת הפרמטרים המרכזיים שהחזירו את ברלין לשולחן הניתוחים שלנו:

1. סוף עידן אי-הוודאות הרגולטורית

החשש הגדול ביותר בברלין היה הגבלת שכר הדירה. היום, התמונה ברורה: הפסיקות המשפטיות והרגולציה החדשה יצרו הפרדה מוחלטת. בעוד בניינים ישנים עדיין כפופים למגבלות, פרויקטים חדשים נהנים מחופש תמחור מלא. זהו שינוי דרמטי שמאפשר למשקיעים לתכנן תשואה ריאלית ארוכת טווח.

2. משבר היצע בשיא היסטורי

ברלין סובלת ממחסור אקוטי ביחידות דיור. שיעור הדירות הפנויות (Vacancy Rate) עומד על פחות מ-1%. המשמעות היא פשוטה: כל דירה איכותית שיוצאת לשוק נחטפת. חוקי ההיצע והביקוש דוחפים את מחירי השכירות למעלה בשיעור של 12%-20% בשנה באזורי הביקוש.

3. כוח הקנייה המוסדי מול המשקיע הפרטי

הטעות של העשור הקודם הייתה רכישת דירות "על הנייר" ללא גוף מלווה או הבנה הנדסית של הנכס. ב-Relevant, אנחנו מיישמים את "הנחת המוסדיים". אנחנו לא קונים דירה בודדת מקבלן במחיר שוק; אנחנו מייצרים כוח קנייה קבוצתי שמאפשר לנו גישה לעסקאות בתנאים מועדפים ובדיקות נאותות (Due Diligence) שמשקיע פרטי פשוט לא יכול לבצע לבדו.

לא "מה קונים", אלא "איך קונים"

השאלה ב-2026 היא לא "האם להשקיע בברלין", אלא באילו נכסים. אנחנו מתמקדים ב:

• סגמנטים צומחים: דירות קטנות ומדויקות לקהל צעיר וטכנולוגי.

• סטנדרט בנייה: פרויקטים חדשים בלבד, ללא "הפתעות" תחזוקתיות של מבנים ישנים.

• ביטחונות: עבודה עם יזמים מוכחים תחת מודל הגנת הון קפדני.

• 
  

השורה התחתונה

רלוונטיות בהשקעות פירושה לדעת לנוע עם הכסף למקום שבו הסיכון נמוך והפוטנציאל גבוה. ברלין של היום היא שוק בוגר, יציב וצמא לידיים מקצועיות.

רוצים לראות את הניתוח המלא של העסקאות שאנחנו מובילים כרגע בברלין? אני מזמין אתכם לבחון את המספרים יחד איתנו.