בחירת יזם להשקעה בחו"ל: מה לבדוק לפני שנותנים את הכסף
- אסף לבנת
- 14 באפר׳
- זמן קריאה 3 דקות
עודכן: לפני 5 ימים
בואו נדבר רגע על הפיל שבחדר: ברגע שביצעתם את ההשקעה- אתם הופכים לשותפים מוגבלים (LP). מה שזה אומר בפועל זה שאתם נותנים את האמון (והכסף) שלכם ב-GP (השותף המנהל)- והוא זה שינהל את ההשקעה הזו תוך כדי עליות ריבית, שינוי רגולציה ובלת״מים של שוק גלובלי. מדובר בעצם בחוזה אמון שבו אתם מסתמכים על יכולת של מישהו אחר לנהל את הקרן שלכם. אם ה-GP לא יודע לנווט כשהים סוער - שום נכס נוצץ בחו״ל לא יציל את ההשקעה שלכם.
כל מי שמשקיע בנדל"ן בחו"ל עובר ברגע מסוים את אותו תהליך: מצגת יפה, אקסל שמראה תשואות מדהימות, ויזם שנשמע בטוח ומנוסה. ואז הדיבורים נגמרים, צריך לקבל החלטה, והשאלה האמיתית עולה - האם לסמוך?
אחרי שנים של עבודה בשוק הנדל"ן הבינלאומי, ואחרי עשרות בדיקות של עסקאות שמגיעות אלינו, פיתחתי פרספקטיבה מאוד ברורה לגבי מה שחשוב לבדוק - ומה שאנשים בדרך כלל מדלגים עליו.
הבעיה עם האקסלים
בנדל"ן כולם מבטיחים הרים וגבעות. כל מצגת מגיעה עם IRR מלהיב, תחזית אופטימיסטית, ותרחיש שנראה הגיוני. הבעיה היא שהאקסלים מציגים בעיקר את התשואה הצפויה - הם לא מכמתים את הסיכון בצורה ברורה. כמה אחוזים מהקרן הייתם יכולים להפסיד? מה קורה אם הריבית עולה ב-2%? מה אם רגולציה מקומית משתנה מהיום למחר?
הסיכון הוא לא רק "ייתכן שהתשואה תהיה נמוכה יותר". הסיכון הוא לאבד חלק ניכר מההון. ולכן הדבר הראשון שאני עושה עם כל עסקה הוא לשאול: מה הסיכון בצד השלילי? ולכמת אותו במספרים, לא במלל.
צפו בוובינר המלא בו דיברנו על מודל ה PG LP:
הצטרפו לקהילת המשקיעים שלנו וקבלו עדכונים וגישה להזדמנויות השקעה לפני כולם:
מה זה בכלל GP ולמה זה חשוב
בהשקעות נדל"ן בחו"ל, המבנה הנפוץ הוא של שותפות: יש את ה-GP - השותף המנהל, היזם שמוצא, רוכש ומנהל את הנכסים - ואת ה-LP, המשקיעים הפרטיים שמספקים את ההון. כמשקיע, אתם ה-LP. אתם נשענים על ה-GP שלכם כמעט לחלוטין.
זה מה שהופך את בחירת ה-GP לההחלטה החשובה ביותר בעסקה - לא הנכס, לא המיקום, לא הריבית.
מה לבדוק ב-GP
ראשית, Skin in the game. האם היזם שם מכספו שלו בעסקה? ובכמה? יזם שמכניס 5% מכספו ומגייס 95% מכם הוא לא אותו יזם שמכניס 20-30%. כשיש כסף אישי בסיכון, הסדרי העדיפויות משתנים.
שנית, מה קורה כשדברים הולכים לא לפי התוכנית. כי הם יכולים ללכת לא לפי התוכנית. עליית ריבית, שינוי רגולטורי, מגפה עולמית - שוק הנדל"ן לא חי בוואקום. המבחן של יזם טוב הוא לא הצלחותיו בשוק עולה, אלא מה עשה כשהים הפך לסוער.
שלישית, שקיפות בדמי הניהול. בדקו לא רק את האחוז, אלא את המבנה. מתי מרוויח היזם? רק כשאתם מרוויחים, או גם כשאתם לא? עמלות ניהול קבועות ללא קשר לביצועים יוצרות ניגוד עניינים ששווה להבין מראש.
דוגמה מהשטח: ספרד, קורונה, ומה שהציל קרן שלמה
בתקופת הקורונה ניהלנו עסקאות בספרד. בנקודה מסוימת, קיבלנו החלטה אסטרטגית לא לקחת מינוף- נגד כל ה"הגיון" של מקסום תשואות. הנדסה לאחור, זו הייתה ההחלטה שהצילה את הקרן. כשהגיעו השינויים הרגולטוריים - איסור פינוי שוכרים, ביטול הטבות מס- קרנות ממונפות קרסו. הקרן שלנו החזירה 85% מהקרן ויצאנו עם הראש זקוף.
המסקנה שאני חוזר אליה שוב ושוב: ניהול סיכונים הוא לא שורה בתחתית האקסל. זה הדבר שמאפשר לנו להסתכל למשקיעים בעיניים גם כשהשוק לא מתנהג כמו שציפינו.
שאלות לשאול לפני שחותמים
לפני כל עסקה שאנחנו בוחנים, אנחנו שואלים שאלות מאוד ספציפיות: מה הסיכון המקסימלי לאובדן קרן? מה קורה בתרחיש הרע ביותר? האם היזם מכניס כסף אישי? מה הרקורד שלו לא בשוק עולה, אלא בשוק יורד? ומי יכול להמליץ עליו- לא מחברי הדירקטוריון, אלא ממשקיעים ממחזורי עסקאות קודמות.
אלוהים נמצא בפרטים הקטנים. ובנדל"ן בחו"ל, הפרטים הקטנים הם מה שמפרידים בין השקעה טובה לטעות יקרה.
מעוניינים שהשקעות הנדל"ן שלכם ישארו רלוונטיות?
הצטרפו לקהילת המשקיעים שלנו וקבלו עדכונים וגישה להזדמנויות השקעה לפני כולם:
מחפשים את השקעת הנדל"ן הבא שלכם?
