מלחמת האינטרסים: 6 שחקנים, מיליארדים על השולחן – מי באמת ינצח?

מאת: אסף לבנת

הוויכוח על עתיד מחירי הנדל"ן בישראל מזמן הפסיק להיות דיון כלכלי ענייני והפך למלחמת כותרות חזיתית. מצד אחד מבטיחים לנו ש"המחירים יעלו בחדות", מצד שני טוענים ש"התחתית עוד לפנינו". אחד צועק "זה הזמן לקנות", והשני מזהיר "זה הזמן לחכות".

כמשקיעים, המלחמה הזו מבלבלת אותנו. אנחנו הרי רוצים ללכת עם המנצחים – להיכנס כשהשוק עולה ולהמתין כשהוא יורד. אבל כדי להבין לאן הרוח נושבת, אנחנו חייבים להבין קודם כל למי יש אינטרס לנשוף בה.

בתור מי שנמצא בשוק הנדל"ן משנת 2006, ראיתי מספיק מחזורים כדי לדעת: מאחורי כל כותרת עומד שחקן עם אינטרס כלכלי מובהק.

הנה 6 קבוצות הכוח שמושכות בחוטים:

1. הקבלנים והיזמים

האינטרס: מחירים למעלה. קבלנים צריכים "להזיז מלאים" כדי לעמוד בעלויות המימון הכבדות. שווי הסחורה שלהם נגזר ממחיר השוק, ומכירות קורות כשהציבור מרגיש שהמחירים בורחים. כשהשוק עולה – היזם מנצח.

2. הבנקים וקרנות המימון

האינטרס: יציבות ועלייה. הבנקים זקוקים לשווי בטוחות (הדירות שמשועבדות להם) יציב וגבוה. שוק פעיל עם היקף משכנתאות גבוה הוא הדלק של שורת הרווח שלהם.

3. "אנשי האמצע": מתווכים ויועצי משכנתאות

האינטרס: פעילות (טרנזקציות) עכשיו. הקבוצה הזו חיה מעסקאות כאן ועכשיו. שוק קפוא או בסטגנציה הוא סיוט עבורם. כדי לייצר עבודה, הם תמיד ימשכו לכיוון של "הזדמנות שאסור לפספס".

4. החברות הציבוריות והמוסדיים

האינטרס: דוחות ירוקים. קרנות פנסיה וגופים מוסדיים מחזיקים בנדל"ן במיליארדים. ירידת ערך היא פגיעה ישירה בדוחות ובתשואות. הם תומכים בעליית מחירים בצורה גורפת.

5. התקשורת ואתרי חדשות

האינטרס: דרמה ורייטינג. התקשורת לא מחפשת ניתוח אנליטי קר, היא מחפשת כותרות דרמטיות. הם יפמפמו כל תחזית קיצונית, לכל כיוון, העיקר שתלחצו על הלינק.

6. המדינה והממשלה

האינטרס: דואלי (ומבולבל). מצד אחד, המדינה מרוויחה מיליארדים ממסים (רכישה, מע"מ, היטלים). מצד שני, היא חוטפת ביקורת על יוקר המחיה. כלפי חוץ ידברו על "הורדת מחירים", בפועל – הם זקוקים ליציבות כדי לא ליצור בור בתקציב.

האמת שאף אחד לא אומר לכם

עזבו רגע את הריבית, את המצב באמריקה או את המלחמות. יש רק קבוצה אחת שתקבע באמת לאן המחירים ילכו: אנחנו, הציבור.

הכלל הוא פשוט: לא הכותרות מזיזות את השוק, אלא ההתנהגות שלנו.

• כולם רצים לקנות? המחירים עולים.

• כולם יושבים על הגדר? המחירים נעצרים.

• כולם בורחים? המחירים ירדו.

• 
  

הטבע הישראלי מנצח את המאקרו

כאן נכנס האלמנט שאף מודל AI לא יכול לחזות במדויק: התרבות שלנו. גדלנו על החלום לבית בבעלותנו. הפחד הקיים ב-DNA הישראלי "להישאר בלי דירה" לעצמנו או לילדים שלנו, הוא כוח חזק יותר מכל ריבית של בנק ישראל.

למען הגילוי הנאות – אני בעל אינטרס. אני משקיע ועובד עם משקיעים כבר כמעט שני עשורים. אבל דווקא מהמקום הזה, אני אומר לכם ביושר: הציבור הישראלי לא יוותר על חלום הדירה.

מי שלא ישים יד על נכס רלוונטי בזמן, יראה את החלום הזה מתרחק ממנו – גם פיננסית וגם גיאוגרפית. הוא יתרחק לפריפריה, לערים חדשות, למקומות שלא תכננתם לגור בהם. אולי זה יגשים את חזונו של בן גוריון, אבל עבור המשקיע הפרטי – זו קריאת השכמה.

אז מה אתם חושבים? מי הולך לנצח בצומת הזו – האינטרסים של השחקנים הגדולים, או הפחד של הציבור מהחלום שמתרחק?