האם מלאי הדירות יציל את השוק? צלילה למדד הלמ"ס החדש

בזמן שרעשי הרקע בתקשורת הכלכלית מנסים לנחש לאן מועדות פניו של שוק המגורים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פרסמה מודל שקט אך עוצמתי. המודל מתבסס על תשעה אינדיקטורים מובילים המאפשרים לחזות את כיוון מחירי הנדל"ן בישראל בדיוק רב יותר מאי פעם.

לאן נושבת הרוח? ברומטר הנדל"ן הישראלי של Relevant הופך נתונים יבשים למפת דרכים ויזואלית למחירי הדירות.

ב-Relevant Investment House, אנחנו מאמינים שנתונים גולמיים הם רק חצי מהתמונה. כדי להפוך מידע לידע שניתן להשקיע על פיו, פיתחנו את "ברומטר הנדל"ן הישראלי" – מודל המעניק "משקולות השפעה" לכל אחד מהנתונים של הלמ"ס, בהתאם למידת השפעתם הריאלית על השוק.

הפיזיקה של השוק: ביקוש מול היצע

כדי להבין את הברומטר, עלינו להסתכל על שני הצדדים של המאזניים:

הפיזיקה שמאחורי המחיר: ניתוח תשעת האינדיקטורים הקריטיים שקובעים אם השוק בדרך לזינוק או לבלימה.

בצד הביקוש:

• הריבית הממוצעת: הקשר הישיר לעלויות המימון. ככל שהריבית נשארת גבוהה, כוח הקנייה נשחק, אך הצורך הבסיסי בקורת גג נותר קשיח.

• מחירי השכירות: עלייה עקבית בשכר הדירה הופכת את האופציה של השקעה בנדל"ן לאטרקטיבית יותר, מה שמזרים משקיעים חזרה לשוק.

• השכר הממוצע: עלייה בשכר מגדילה את היכולת של הציבור לספוג החזרי משכנתא גבוהים יותר, מה שמתדלק את הביקוש.

  
  

בצד ההיצע (נקודת התורפה):

• היתרי והתחלות בנייה: ירידה חדה בכמות היתרי הבנייה יוצרת "בור" של היצע שיורגש היטב בשנים הקרובות. כאשר הביקוש פוגש היצע מצטמצם – המחירים נוטים לעלות.

• פעילות באתרי בנייה ומלאי דירות: ככל שמלאי הדירות שנותר למכירה קטן, הלחץ על המחירים גובר.

המודל ההנדסי לניהול סיכונים

כפי שאסף לבנת מציין לעיתים קרובות: "אנחנו לא קונים דירות; אנחנו קונים יעדים פיננסיים המבוססים על נתונים הנדסיים". ברומטר הנדל"ן מאגד את כל האינדיקטורים הללו לכדי מד אחד המציג את כיוון התנועה הצפוי בשוק. המודל מתבסס על ההנחה כי אירועים המתרחשים היום בלוחות השרטוט ובאתרי הבנייה, הם אלו שיקבעו את המחיר שתשלמו בעוד שנתיים.

נקודות המפתח מהברומטר:

• ירידה בהתחלות בנייה היא האינדיקטור החזק ביותר לעליית מחירים עתידית.

• הקשר בין שוק השכירות למחירי המכירה הופך להדוק יותר בעיתות אינפלציה.

• משקיעים כשירים מחפשים כיום את ה"פער" שנוצר בין מחירי השוק הנוכחיים לערך הריאלי שינבע מהמחסור הצפוי.

  
  

Expert Verdict

ברומטר הנדל"ן הישראלי של Relevant מוכיח כי הדינמיקה של השוק מוכתבת על ידי מחסור מבני בהיצע שלא ניתן לפתור בטווח הקצר. עבור משקיעים המחפשים הגנה מפני אינפלציה וצמיחת הון, הבנת "משקולות ההשפעה" של הלמ"ס היא קריטית. המודל ההנדסי לניהול סיכונים (Risk-R) מזהה כעת חלון הזדמנויות הנובע מהפער בין נתוני המאקרו למחירי השטח.

מעוניינים שהשקעות הנדל"ן שלכם ישארו רלוונטיות?

הצטרפו לקהילת המשקיעים שלנו וקבלו עדכונים וגישה להזדמנויות השקעה לפני כולם:

לחצו כאן וקבלו עדכונים והזדמנויות לפני כולם >>

מחפשים את השקעת הנדל"ן הבא שלכם?  

לחצו לקבלת הזדמנויות השקעה רלוונטיות >>