הזדמנות ב-Gran Vía: המלונאות בספרד משנה פנים

מגפת הקורונה אמנם כבר מאחורינו, אך גלי ההדף שלה ממשיכים לעצב מחדש את שוק הנדל"ן המסחרי באירופה. לאחר עשור של קיפאון יחסי, בתי המלון בברצלונה ובמדריד עוברים ידיים בקצב חסר תקדים. בעוד השחקנים הקטנים נאבקים על הישרדותם, ענקיות המלונאות הבינלאומיות משנות אסטרטגיה- וזה בדיוק המקום שבו משקיעים כשירים וקרנות השקעה נכנסים לתמונה.

הפרדוקס הספרדי: היצע גדל, מחירים קשיחים

למרות סיוע ממשלתי רחב היקף בהיקף של כ-17 מיליארד אירו, ענף התיירות בספרד חווה קשיי נזילות משמעותיים. רשתות מוכרות כמו Meliá, H10 ו-NH נאלצו להגיב למציאות החדשה באמצעות מימוש נכסים.

עם זאת, מי שמצפה למצוא "מחירי חיסול" עלול להתאכזב. בשיחות עם סוכני נדל"ן מקומיים במדריד וברצלונה, עולה תמונה מרתקת: למרות הגידול בהיצע, המחירים המבוקשים אינם משקפים ירידת ערך. הריבית הנמוכה היחסית (בעשור האחרון) והצטברות של "כסף גדול" שמחפש אפיקי השקעה בטוחים, הפכו את השוק לשוק של מוכרים. המשקיעים המוסדיים מבינים כי הנכסים בערים המרכזיות הם משאב מוגבל עם חסמי כניסה גבוהים.

המלון המפואר ב-Gran Vía]

המודל החדש: Sale & Leaseback

כדי להתמודד עם אתגרי הנזילות מבלי לאבד את דריסת הרגל בנכסים האסטרטגיים, השוק אימץ את מודל ה-Sale & Leaseback. בשיטה זו, בעלי המלון מוכרים את הנכס הפיזי לגוף השקעה, אך ממשיכים להפעיל אותו תחת חוזה שכירות ארוך טווח.

עבור בית השקעות נדל"ן המנתח עסקאות בגישה הנדסית, מדובר במבנה עסקה אופטימלי:

• למוכר: הזרמת מזומנים מיידית (Cash-out) להמשך פעילות וצמיחה.

• לקונה: נכס מניב במיקום "פריים", עם שוכר יציב ומוכר בחוזה ארוך טווח.

  
  

עסקאות הענק שמכתיבות את הטון

התנועה בשוק אינה תיאורטית בלבד. בחודשים האחרונים ראינו טרנזקציות שמשנות את המפה:

• רשת Meliá: מכרה 8 מלונות תמורת 200 מיליון אירו, אך במקביל רכשה את מלון 'אפולו' בברצלונה ב-90 מיליון אירו- עדות לריכוז מאמץ בנכסי איכות.

• קרן השקעות Brookfield:  קרן ההשקעות הקנדית רכשה 5 מלונות בסכום עתק של 550 מיליון אירו.

• הזווית של רונאלדו: גם כוכב הכדורגל הצטרף למגמה עם מלון PESTANA CR7 ברחוב גראן ויה במדריד. המלון, השוכן במבנה היסטורי משנת 1923, דרש השקעה של 13 מיליון אירו בשיפוץ בלבד, ומדגים את הפוטנציאל הטמון בשילוב של נכס היסטורי עם מיתוג יוקרתי.

  
  

לאן הולך השוק?

מומחי נדל"ן מעריכים כי הריכוזיות בערים הגדולות- מדריד וברצלונה- רק תעמיק. לצדן, יעדים כמו האיים הבאלריים וקוסטה דל סול ממשיכים להוות מוקד משיכה להון זר. עבור המשקיע הישראלי המחפש פיזור סיכונים בתיק ההשקעות, שוק המלונאות הספרדי מציע שילוב נדיר של נדל"ן פיזי יוקרתי ותעשיית תיירות שנמצאת במגמת התאוששות מתמדת.

Expert Verdict

שוק המלונאות בספרד עובר תהליך של "ניקוי אורוות" ואופטימיזציה פיננסית. המעבר ממודל של בעלות מלאה למודל של ניהול ושכירות (Asset Light) פותח דלת למשקיעים כשירים ולקבוצות השקעה להיכנס לנכסים שבמשך עשורים היו סגורים בפניהם. בעיר כמו מדריד, שבה הביקוש לתיירות עולה על ההיצע במרכז העיר, הנדל"ן התיירותי מהווה עוגן משמעותי להגנה מפני אינפלציה וליצירת תזרים יציב.

מעוניינים שהשקעות הנדל"ן שלכם ישארו רלוונטיות?

הצטרפו לקהילת המשקיעים שלנו וקבלו עדכונים וגישה להזדמנויות השקעה לפני כולם:

לחצו כאן וקבלו עדכונים והזדמנויות לפני כולם >>

מחפשים את השקעת הנדל"ן הבא שלכם?  

לחצו לקבלת הזדמנויות השקעה רלוונטיות >>