הבלוף הגדול של ה-15 לחודש: למה מדד מחירי הדיור של הלמ"ס כבר לא רלוונטי עבורכם?
- אסף לבנת
- 27 בינו׳
- זמן קריאה 3 דקות
עודכן: 28 בינו׳
מאת: אסף לבנת
בכל 15 לחודש, בשעה 18:00 בדיוק, הרשת מתמלאת באותה ריטואל קבוע: מיליון פוסטים, ניתוחים וגרפים על נתוני "מדד הדיור" של הלמ"ס. הגיע הזמן להפסיק לצרוך נתוני בסיס שלא משרתים אתכם ולדבר על מה שבאמת קורה בשטח.
הגיע הזמן לעזוב את הלמ"ס בשקט ולהפסיק לבוא בטענות.
למה אני כל כך נחרץ? כי הלמ"ס עצמו כבר הודה בזה. ביולי 2024, דורון סייג, מנהל מדד הדיור בלמ"ס, עלה לבמה בכנס "מגדילים" ואמר ביושר: "אין בידי הלמ"ס נתונים המאפשרים לו לשקלל את מבצעי המימון".
למי שפספס את הרמז, בנובמבר 2025 סייג כבר היה הרבה יותר ישיר וביקש מהציבור "לעזוב את הלמ"ס בשקט". הוא הסביר שהלמ"ס מחויב למתודולוגיה בינלאומית שמודדת עסקאות רשמיות בטאבו, ולא "ערך כלכלי אפקטיבי". את חוק גולדהארט אתם מכירים? אז חשוב שתכירו מה קורה כשמהדד הופך להיות המטרה.
בשפה פשוטה: הלמ"ס מדווח על המספר שכתוב בחוזה. אתם, לעומת זאת, צריכים לדעת כמה הדירה עולה לכם באמת.
צפו: בסרטון שמפרק את העניין וחושף את האמת מאחורי נתוני הלמ"ס והפערים מהשוק.
המתמטיקה שמאחורי החוזה: מקרה בוחן באור יהודה (ינואר 2026)
כדי להבין את הפער בין "הנתון הרשמי" למציאות, בואו נפרק עסקה אמיתית שמתרחשת בימים אלו באור יהודה.
נתוני הבסיס:
סוג נכס: דירת 4 חדרים חדשה.
מחיר חוזה (מה שידווח ללמ"ס): 3,100,000 ₪.
צפי מסירה: בעוד 3 שנים.
בואו נראה אילו הטבות "מתחבאות" מתחת למספר הזה ואיך הן משפיעות על מחיר העסקה האמיתי:
סעיף ההטבה | שווי כלכלי מוערך (₪) | משמעות לרוכש |
פטור ממדד (לפי תיקון 9) | 105,400 | הקבלן סופג את הצמדת 40% מיתרת התשלום. |
חיסכון עלויות מימון (מבצע 20/80) | 144,300 | הון שנשאר אצלכם בבנק במקום לעבור ליזם (וחיסכון בריבית משכנתא). |
הטבת ריבית (הלוואת קבלן) | 150,000 | סבסוד ריבית על מיליון ש"ח שהקבלן משלם במקומכם. |
חבילת שדרוגים (מו"מ עיקש) | 80,000 | מטבח משודרג, מיזוג ועבודות גמר שווי ערך למזומן. |
סה"כ "הנחה אפקטיבית" | 479,700 | 15.4% הנחה שאינה מופיעה במדד הלמ"ס! |
האמת שבין הגרפים: שוק ב"הנשמה מלאכותית"
הנתונים העולים מן השטח חושפים דיסוננס מטלטל שאי אפשר למצוא בכותרות המדד הרשמיות. בעוד שהלמ"ס מדווח על יציבות ואף עלייה נומינלית קלה של 0.7% במחירי החוזים, המציאות הכלכלית מספרת סיפור של צניחה חופשית. כפי שניתן לראות בניתוח העסקה באור יהודה, מחיר חוזה של 3,100,000 ₪ הוא למעשה "מלכודת" סטטיסטית; לאחר ניכוי הטבות מימון, פטור ממדד ושדרוגים בשווי מצטבר של 479,700 ₪, אנו מגלים מחיר ריאלי של 2,620,300 ₪ בלבד — ירידה אפקטיבית של 15.4% שהמדד פשוט אינו מסוגל למדוד.
ירידת המחירים בפועל ראו את הגרף:
ראו את תוספת הגרף האדום שהלבשנו על הגרף הכחול, נתוך נתונים שפורסמו על ידי הפניקס, הקו האדום הוא המצב בשטח בפועל ולא לפי הלמ"ס.
הפערים בין נתוני הלמ"ס למה שקורה בשטח
הפער הזה שבין ה"גרף" לבין ה"שטח" הוא המקום שבו נוצרות ההזדמנויות האמיתיות, אבל הוא גם המקום שבו משקיעים לא מנוסים נופלים. בקהילה השקטה שלנו בוואטסאפ אנחנו מנתחים את הנתונים האלו ומשתפים אותם עם קהילת המשקיעים שלנו - לחצו כאן להצטרפות לקהילת המשקיעים. .
שפל היסטורי בהיקף מכירות דירות בישראל.
הסיבה ללחץ הבלתי פוסק של היזמים להעניק את אותן "הנחות סמויות" מתגלה בגרף העסקאות: השוק נמצא בשפל היסטורי של 20 שנה. עם 1,873 עסקאות בלבד בשוק החופשי בנובמבר 2025 - נתון המהווה צניחה של 18% לעומת אשתקד - השוק מזכיר את נקודות השפל הכואבות ביותר שידענו: תחילת מלחמת "חרבות ברזל" ואפילו ימי האינתיפאדה השנייה. הקיפאון הזה, בשילוב עם העובדה שאין "ריבאונד" של עסקאות אחרי חגי תשרי, מוכיח שהציבור מצביע ברגליים וממתין לתיקון שהלמ"ס לא מעוניין להתעסק בו.
מה זה אומר עליכם כמשקיעים?
אנחנו נמצאים בשנת 2026, ואם תמשיכו להסתכל על הגרפים היבשים, אתם עלולים לפספס את חלון ההזדמנויות. המציאות היא ששוק הנדל"ן נמצא אחרי ירידת מחירים ריאלית (אפקטיבית) של כ-10-15% ממחירי השיא של סוף 2022. וזה הזמן שאנחנו מבצעים השקעות - לחצו כאן לבחינת הזדמנויות השקעה רלוונטיות
הטיפים שלי לפעולה:
אל תקנו מדד – תקנו עסקה: תפסיקו להתווכח על 0.1% עלייה או ירידה במדד הדיור. זה לא רלוונטי לדירה הספציפית שאתם בוחנים.
נתחו את ה-Risk/Reward האמיתי: תשאלו את עצמכם כמה כסף יוצא לכם מהכיס בסוף התהליך, כולל ריביות, מדדים ושדרוגים.
תשתמשו בכלים הנכונים: אל תנחשו. אתם צריכים מחשבון שיודע להוון את הטבות המימון למספר אחד פשוט.
