חוק גודהארט: למה נתוני הדיור של הלמ"ס לא צריכים לעניין משקיעים.
- צוות המחקר והאנליזה | Relevant
- 27 בינו׳
- זמן קריאה 2 דקות
כבר ב-1975, כלכלן בשם צ'ארלס גודהארט ניסח חוק שכל משקיע נדל"ן חייב להכיר: "ברגע שמדד הופך למטרה – הוא מפסיק להיות מדד טוב". כדי להבין מה זה אומר ואיך זה קשור לדירה שאתם שוקלים לקנות באור יהודה או בבאר שבע, בואו נדבר רגע על... מסמרים.
משל מפעל המסמרים: כשמנצחים את המדד ומפסידים את העסק
דמיינו מנהל מפעל מסמרים. אם הבוס שלו יגיד לו: "אני מודד אותך לפי כמות המסמרים שתייצר", המנהל ייצר מיליון מסמרים קטנים, דקים וחלשים רק כדי לעמוד ביעד הכמותי. אם הבוס ישנה את המדד ויגיד: "אני מודד אותך לפי משקל", המנהל ייצר מסמר אחד ענק, כבד וחסר תועלת.
בשני המקרים המדד "ניצח" – המנהל עמד ביעדים. אבל המסמרים? הם לא שווים כלום, המפעל פשט רגל והלקוחות נשארו בלי פתרון.
המציאות של הנדל"ן הישראלי ב-2026
זה בדיוק מה שקורה היום בשוק הנדל"ן הישראלי. כשכל השחקנים בשוק הנדל"ן בשוק מנהלים את מלחמת האינטרסים: כולם כולל הממשלה, הבנקים והיזמים מסתכלים על מדד מחירי הדיור של הלמ"ס, כמטרה קדושה שחייבת להראות יציבות, כולם מתחילים לשחק את המשחק כדי שהמספר ייראה טוב בדו"ח הרשמי.
איך המשחק הזה עובד בפועל?
הנחות מתחת לרדאר: יזמים נותנים הטבות של מאות אלפי שקלים (סבסוד משכנתאות, פטור ממדד, חבילות שדרוגים) רק כדי לא להוריד את מחיר הדירה הרשמי בחוזה.
נתונים "מבושלים": מכיוון שהלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) מודדת את המחיר שרשום בחוזה ולא את ה"ערך הריאלי" של ההטבות, המדד מציג יציבות מדומיינת בזמן שבשטח עסקאות נסגרות בתנאים אחרים לגמרי.
מלחמת הישרדות: הקבלנים חייבים לשמור על מחיר גבוה "על הנייר" כדי לא להסתבך עם הבנקים המלווים שדורשים בטוחות על בסיס המחיר המקורי.
התוצאה: אתם מסתכלים על גרף יפה באקסל שמרגיע אתכם שהכל בסדר, אבל המציאות בשטח דורשת ניתוח עמוק הרבה יותר.
שלושה כללי אצבע למשקיע הנבון (במקום להסתכל על המדד)
אם חוק גודהארט לימד אותנו משהו, זה שהמספר הרשמי הוא רק נקודת פתיחה. הנה איך אנחנו ב-Relevant ניגשים לזה:
אל תקנו "מדד": תפסיקו להסתכל על ממוצעים ארציים. נדל"ן הוא תמיד מקומי – הוא רחוב, שכונה ובניין ספציפי. הממוצע הארצי יכול לעלות בזמן שהשכונה שלכם סובלת מהיצע עודף.
חפשו את ה"מסמרים": כשאתם מקבלים הצעה, תשאלו את עצמכם: מה האינטרס של היזם להציג לי דווקא את המחיר הזה? איפה מסתתרת ההנחה האמיתית – במחיר הדירה או בתנאי המימון?
אל תתחתנו עם המוצר: תתייעצו עם גוף אובייקטיבי שרואה את כל המפה. מי שלא "נשוי" לפרויקט ספציפי יכול להראות לכם את האנומליות שהמדד הרשמי מנסה להסתיר.
מה הקשר בין חוק גודהארט למדד מחירי הדיור?
חוק גודהארט קובע שכאשר מדד הופך למטרה, הוא מפסיק להיות אמין. בשוק הנדל"ן הישראלי של 2026, מדד הלמ"ס הפך למטרה שצריך לשמור עליה "יציבה", ולכן קבלנים מעניקים הטבות מימון נסתרות ("הטבות תחת הרדאר") כדי להוריד את המחיר הריאלי מבלי לפגוע במחיר החוזי הרשמי שנמדד על ידי הלמ"ס.
השורה התחתונה
בשוק שבו המדד הפך למטרה פוליטית וכלכלית, התפקיד שלכם הוא להיות אלו שמסתכלים מעבר לגרף. אל תתנו למסמרים של גודהארט להפיל לכם את ההשקעה.
מעוניינים שהשקעות הנדל"ן שלכם ישארו רלוונטיות?
הצטרפו לקהילת המשקיעים שלנו וקבלו עדכונים וגישה להזדמנויות השקעה לפני כולם:
מחפשים את השקעת הנדל"ן הבא שלכם?
